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温州房价暴跌现大量“弃房” 房主纷纷跑路
2013-08-22 09:42:46  江苏省浙江商会  出处:
房子卖掉还不够偿还银行贷款,这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈。

“现在情况比较严重。”一些温州中介、银行、法院等人士最近接受《第一财经日报》记者采访时说,之前房价在高位时,满负荷贷款的新建商品房,如今在房价暴跌后,大都面临成交价低于银行贷款的窘境。

同时,一些商品房价格仅高出银行最大贷款一两成。业内人士预测,在房屋供应量放大、实体经济尚无起色的当下,下半年温州房价还可能下降10%左右。从理论上看,这些商品房也将面临成交价不足偿还银行贷款的风险。

上述人士认为,房价暴跌已产生社会信用风险,个人“弃房”或“跑路”已经比较多。

截至今年7月,温州房价已经连续23个月下降,一些新建商品房比最高峰时下跌了百分之三四十,个别豪宅甚至拦腰斩断。在这个关键节点,8月6日温州在全国46个限购城市中,率先对地方版“限购令”进行松绑,以此激活房屋市场交易。

成交价低于贷款额

一位温州基层法院副院长说,从2011年到现在,该院查封的房屋至少有3000套,目前还只有小部分进行拍卖。

受2011年民间借贷危机影响,温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。

一位温州市区级法院人士说,2011年全市法院委托拍卖545件,2012年986件,今年上半年为622件,其中百分之七八十为房产。一位温州市区级法院人士说,今年该院委托拍卖件数是2011年的3.2倍,预计全年委托评估在420件左右,“其中80%为个人房产,这还不包括企业破产涉及的房产。”

“现在,拍卖成交价低于银行贷款的房源经常出现。”上述温州市区级法院人士说,以前这种“倒挂”房源极为少见,但这两年越来越频繁,好多房子卖了以后还不够偿还银行贷款。他说,这些房源主要来自银行起诉,再经过公告、起诉、答辩、执行等司法流程,这些房屋委托拍卖最快需要6个月时间。

一位股份制银行温州分行信贷部负责人认为,现在这种“倒挂”房源主要出现在之前热炒的高端物业中,比如京都城、香缇半岛等楼盘。之前被炒到5万元/平方米的香缇半岛,如今价格已下降至2.8万元/平方米左右,周边一毛坯房开盘价仅为2.5万元/平方米。“如果当时高价买入,那现在已不足偿还银行贷款。”

温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说,一般房产贷款评估价是成交价的8折左右,按最大抵押贷款七成计算,即可贷款房屋成交价的56%,现在一些豪宅价格下降了百分之四五十,就意味着这些房源成交价低于银行贷款。于是,一些实在没有偿还贷款能力的人,就出现“弃房”现象。

上述银行人士认为,纯抵押贷款出现“弃房”情况比较少,更多出现在“抵押+担保”贷款环节。他说,一套市场价500万的房子,客户需要抵押贷款500万甚至更多,于是客户找来第三方作为担保,如愿以偿贷到500万。现在遇到的最大问题是,抵押物价格下降,担保人又没能力偿还,就出现贷款完全高于抵押物。

一位有着八九年炒房经历的资深炒房者张鸣(化名)说,除刚需和改善型购房者外,更多炒房者动用的购房资金,基本来自各种渠道的银行贷款,如果他们在高位时买进,如今几乎全部被套。2010年4月,张鸣以8万元/平方米左右价格买进一排屋,如今市场价4万元/平方米无人问津。“为什么我现在还拿着,用银行贷款‘拆东墙补西墙’来偿还银行贷款,主要是维护银行贷款信用。”

反观现在,7月份全国69个城市房价再创新高(70个城市中仅有温州下跌),建立在房价只涨不跌基础上的融资方式颇为盛行。上述银行人士说,因为两年前温州经济形势还比较好,房价在上涨,金融机构信贷额度比较充裕,客户尽量希望贷款最大化,评估公司相应提高评估价格,银行也会满足客户需求。“在当时那种情况下,楼市就存在很大的虚拟泡沫。”

如今,一些温州新建商品房比最高峰时下跌了百分之三四十,个别豪宅甚至拦腰斩断。上述基层法院副院长说,除破产企业外,一些人借款多、房产等资产又严重缩水,导致个人跑路的也比较多,尤其是之前从事担保、炒房的人士。

“弃房”搅局信用风险

“现在‘弃房’已经很厉害,房东真的没钱还贷了,还讲什么信用。”上述法院副院长说,止住这种局面的唯一可能是房价停止下跌或者稳中有涨,否则银行房贷就有风险,社会信用体系破坏会更加严重。

如今,一些之前高位买进的温州商品房价格,距离银行最大贷款只有百分之一二十的空间。

一位温州大型房地产企业负责人说,下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10%左右。从理论上看,这些商品房或将面临“成交价不足偿还银行贷款”的风险。

在房价下降通道中,尽管这次温州微调限购,对楼市带来一些利好信号,但诸多开发商并不抱太大希望,降价促销此起彼伏。

7月份,温州10多个已开楼盘400多套剩余房源降价入市。其中,“星河湾[简介 最新动态]家园”一套面积377.92平方米的房子,最新价格每平方米39960元,该房子在2011年11月份开盘价为每平方米65697元。“新京都家园”一套5楼房源,2011年开盘价为每平方米36672元,调整后为每平方米22500元。

7月底,中梁外滩首府、公园天下、德信泊林公馆、万科[简介 最新动态]中梁金域中央和华鸿中央公园等温州新盘,都进行了新一轮的营销推广,各项目纷纷使出价格杀手锏,抢夺有效购房客户。

紧接着,来自国有和司法渠道的“拍卖房”规模入市。下个月4日,温州将拍卖99套国有城建商品房,其中南塘5组团2套商品房,分别为315.13平方米和202.62平方米,起拍价分别为每平方米1.87万元和1.96万元。该两处房产曾在去年流拍,当时起拍价为每平方米2.7万元。

上述房企负责人说,预计九十月份,温州新盘“价格战”升温,降价幅度起码在10%左右。

今年4月,由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为,未来房价仍将承受趋势性下行压力。


温州大学房地产研究所统计数据显示,今年上半年,温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗,合计3714.47亩,远远超过去年1271亩的出让总量,同比增长454.46%。其中,住宅用地587.92亩,可供应住宅建筑超过70万平方米,出让规模接近近5年年均750亩左右的土地出让水平。

上述银行人士说,房价下跌已产生信用风险,“但关键问题在于实体经济,如果实体经济不好转,即便房价上涨也没用。”

今年7月8日,在温州市委常委会上,新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开“垫底”数据:在16个主要经济指标中,2012年,温州市大多数指标处于浙江省“倒数”行列,其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一,另有4项倒数第二。
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